il muretto di Penelope

[marco.enne]

se la perdita deriva da copertura condominiale in una proprietà privata posta esattamente sotto ad essa (cantine box o appartamenti poco importa) in reggime di manutenzione ORDINARIA la spesa spetta al condominio TUTTO quindi RICOMPRESI i proprietari danneggiati
e riguarda ANCHE i danni provocati ovvero al condominio, SEMPRE TUTTO (O all'amministratore SE PROVATA la sua inerzia o il suo inefficiente fare) QUINDI SEMPRE ricomprendendo e conteggiando anche le quote spettanti ai proprietari danneggiati (da eventualmente stornare per "dare e avere")

in effetti essendo permesso il fare "privato a miglioria di una parte comune" a volte é meglio e meno difficoltoso, per chi se lo può permettere, far da sé e privatamente una riparazione o modifica ad una parte comune... a condizione di non modificarne e/o stravolgerne l'uso da parti di tutti i condomini, non attrarla a sè, in proprietà esclusiva, e non richiedere il ristoro delle spese sostenute.

 

[marco.enne]

scusa Spulki dimenticanza...
SI, parrebbe che sti tizi le stiano provando tutte per fare i caxxi loro senza tirar fuori un euro..

sta il fatto che quando succede e si tratta di un condominio anche se "cose aleatorie e poco realistiche: son sempre rogne vere.

 

[Olmo60]

@Olmo60 a tal proposito...una cosa non mi pare di aver capito bene bene ....cioè OK loro avrebbero delle cantine sotto al vostro resede ...MA l'accesso però è SEMPRE DAL condominio?

Se entra acqua dobbiamo capire da dove e a causa di cosa.

cerco di spiegarmi meglio che posso...e chiedo scusa se non uso i termini giusti! allora: per "resede" intendo uno SPIAZZO del terreno dove ci passiamo a piedi e in macchina per accedere o alle cantine private, o ai garage privati (dei condomini).
TUTTE le cantine/garage sono allo stesso livello: non ci sono fondi sopraelevati rispetto ad altri, non c'è un "sopra" e un "sotto"... Tutti sullo stesso piano-terra.
Essendo questo spiazzo in terra battuta, la parte finale è leggermente più alta (piano-campagna) rispetto alla parte iniziale.....come dire...sembra che a causa di questa "gobba" del terreno, i temporali portino acqua nei LORO fondi...ma non ci sono nè foto nè altro...si va sulla parola.

Ecco, assumendo come VERO che i temporali portano acqua in due fondi ( e non in altri) mi ero chiesta se questo poteva essere un caso nel quale sono i condomini proprietari dei fondi compromessi a doversene assumere la messa in sicurezza, oppure se tutti devono concorrere a far si che l'acqua dei temporali non entri nei LORO fondi....va da se che il lavoro si può fare in tanti modi....e che da dire "asfaltiamo" a dire "mettiamo una griglia" ce ne corre.....ma questo riguarderà cosa decide l'assemblea...ora ero interessata a saperne di più sugli obblighi collegiali in merito alle parti private..Grazie marco e Spulky vi leggo con interesse...

P:S il regolamento condominiale fa riferimento solo alle norme del codice civile..
tutto lo spiazzo/resede fa parte del condominio...ed è circondato dal "famigerato" muretto.

 

[Picantina]

Per parte finale intendi verso l'uscita? E spianare la gobba?

 

[marco.enne]

1)
-- O...
le canalizzazioni sono da farsi sul terreno del resede e DI CONSEGUENZA su parte COMUNE condominiale e quindi se da fare ex novo le spese vanno ripartite ai proprietari TUTTI in base ai millesimi (o, se espressamente concordato, trascritto nel regolamento condom. depositato e registrato su base "unitaria"...diviso tra tot condomini per unità proprietarie e non per millesimi)
ho scritto TUTTI i tali tizi NON POSSONO chiedere al condomimio di pagare tali spese escludendosi dalla loro quota spettante ...devono pagare PURE LORO.

2) -O ...
tali griglie/canalizzazioni vengono poste in opera anche solo appena oltre la soglia delle proprietà (box o cantine o plateatici in proprietà esclusiva) in tal caso TUTTE LE SPESE spettano ai soli proprietari di tali spazi PRIVATI

3) ci sta il resede in proprietà comune del condominio con del dislivello?
tale dislivello/resede anche se di poco è più alto delle cantine/box/plateatici/giardini proprietà esclusiva di singoli?

allora il resede è un fondo DOMINANTE (ovvero posto più in alto)
le cantine o i box o qualsivoglia altro confinanti col resede sono poste/i a livello inferiore?
sono fondi SERVENTI.
chi ha acquistato a suo tempo tali proprietà a livello inferiore
lo hanno fatto con la situazione stante ad oggi ovvero col resede a livello superiore delle loro proprietà?
SE SI
A) FAR VALERE, se ancora sussiste ed è valida, la classica GARANZIA che il costruttore/proprietario unico ORIGINARIO è OBBLIGATORIAMENTE dovuto a dare e far modificare il resede "in garanzia" o con condutture e tombinature di scolo adeguate o spianarlo per far defluire in altro modo e luogo le acque meteoriche quindi rivolgendosi a tal costruttore/Proprietario originale ed unico che POI HA FRAZIONATO e venduto, di fatto facendolo diventare ENTE condominiale.
B) in caso di proprietà a livelli diversi chi compra la proprietà inferiore compra e subisce AUTOMATICAMENTE ANCHE una SERVITÙ da fondo SERVENTE (se non erro definita PREDIALE ma poco importa tutte sono normate +o- similarmente)...perché accesa a suo discapito nel momento stesso della firma ed acquisto della sua proprietà appunto "sottoSTANTE" e per legge non può esimersi tal dover sopportare gli scoli provenienti dal fondo più alto (il resede) ovvero il fondo dominante e non può modificate tale stato di fatto se non a titolo unicamente ONEROSO ovvero a me servente (ai tali tuoi vicini) non mi/gli sta bene tale servitù? con e per accordo in senso affermativo col vicino DOMINANTE a MIE (loro) SPESE modifico e faccio TUTTE le dovute modifiche migliorative per la mia proprietà...ma tali migliorie NON DEVONO gravare in NESSUN modo (non solo economico) peggiorando la proprietà dominante a me superiore (ovvero io non posso deviare le acque di scolo dalle mie proprietà convogliandole o meglio facendo in modo che levate da me rimangano sul resede ALLAGANDO la dominante proprietà dell'ente PRIVATO definito Condominio)...e non devo più "sottostare" alla servitù...successivamente o per sentenza tribunalizia o per ventennale mancato godimento della servitù da parte del fondo dominante la servitù si estingue.

ORA PAPALE PAPALE...
dato che l'ente condominio pur rimanendo in ambito di leggi e normative NAZIONALI ha possibilità di deroghe se avvallate dalla maggioranza totale (1000/1000) quindi apportare modifiche al regolamento contrattuale e condominiale....che la questione pare spinosa e molto "articolata" e par proprio "na gran seccatura" ...
quindi ed appunto per legge e relative normative... l'ente condominio HA PRECEDENZA sui singoli privati proprietari che lo compongono (per questo motivo esistono le assemblee)
considerato che in verità, ALMENO IO di mio considero che avere acque lambenti delle murature del condominio (SOLO gli spazi interni e METÁ delle mura perimetrali INTERNE sono proprietà Privata non i loro lati esterni) siano alquanto deleterie per i muri stessi, anzi nel medio lungo periodo le definerei almeno PERICOLOSE per la loro staticità...
l'ente condominiale al di là delle anche giuste diattribe dovrebbe attivarsi a trovare una seria soluzione in deroga ed a esclusione (facoltà che ha) delle servitù esistenti.

marco

 

[Olmo60]

Per parte finale intendi verso l'uscita? E spianare la gobba?

senza un disegno è dura...immagina un prato rettangolare che invece di essere perfettamente piano (come un biliardo) sale di 1 centimetro ogni 10 metri.....alla fine (mettiamo che siano 30 metri) arriva al livello del marciapiede...invece di stare tre centimetri al di sotto.....è questo dislivello, se pur minimo, che ho chiamato "gobba"....probabilmente si è venuto a creare con il passare del tempo, vento, pioggia, traffico di automobili....boh....non credo che ci sia stato al momento della costruzione....anche se lo stabile ha + o - 40 anni.

-- O...
le canalizzazioni sono da farsi sul terreno del resede e DI CONSEGUENZA su parte COMUNE condominiale e quindi se da fare ex novo le spese vanno ripartite ai proprietari TUTTI in base ai millesimi

è esatta questa!

3) ci sta il resede in proprietà comune del condominio con del dislivello?
tale dislivello/resede anche se di poco è più alto delle cantine/box/plateatici/giardini proprietà esclusiva di singoli?

si la prima
in realtà non è più alto: nel punto critico il terreno del resede arriva pari pari al marciapiede (terreno e marciapiede formano un piano unico) mentre davanti alle altre cantine, le mattonelle del marciapiede superano il terreno per la loro altezza (parliamo di due centimetri)..

allora il resede è un fondo DOMINANTE (ovvero posto più in alto)
le cantine o i box o qualsivoglia altro confinanti col resede sono poste/i a livello inferiore?
sono fondi SERVENTI.
chi ha acquistato a suo tempo tali proprietà a livello inferiore
lo hanno fatto con la situazione stante ad oggi ovvero col resede a livello superiore delle loro proprietà?

davvero per pochi centimetri si può parlare di fondo dominante e fondo servente?
non so come stessero le cose 50 anni fa...penso sia probabile che nel tempo il terreno si sia mosso....o che vi abbiano contribuito gli agenti atmosferici, il calpestio....ma davvero non ne so niente.

considerato che in verità, ALMENO IO di mio considero che avere acque lambenti delle murature del condominio (SOLO gli spazi interni e METÁ delle mura perimetrali INTERNE sono proprietà Privata non i loro lati esterni) siano alquanto deleterie per i muri stessi, anzi nel medio lungo periodo le definerei almeno PERICOLOSE per la loro staticità...

su questo posso assicurarti che non s'è mai vista acqua vicino ai muri...per scendere nel retro (dove sono i garage e i fondi privati) c'è una strada tutta in discesa....poi si arriva al "resede" che tutto sommato E' IN PIANO...a parte questi tre centimetri di dislivello finali...però dici anche una cosa giusta...una grata di scolo sul retro non ci starebbe male.

 

[Olmo60]

è andata a finire che è venuta a mancare la maggioranza per il rifacimento completo del muretto.
Invece è stata approvata la ristrutturazione parziale là dove mancano le pietre...una toppa benefica insomma che spero convinca "Penelope" a cessare la sua attività demolitrice che tanto nessuno glielo rifarà nuovo di zecca..

Per il dislivello (minimo) che secondo un altro condomino crea allagamento al suo fondo quando diluvia (allagamento non provato) è stato deciso che per pretendere che intervenga il condominio sono necessarie le prove dell'evento in questione.

Nel frattempo un condomino ha rinunciato a occupare in modo esclusivo un locale del condominio per cui siamo alle prese con nuove tabelle millesimali....e spulciando qua a là nei siti di amministrazione condominiale mi è venuto il dubbio su cosa si intenda di preciso con "PERTINENZA" cioè se deve intendersi un bene di proprietà obbligatoriamente INTERNO al condominio (per esempio un garage DENTRO al cortile condominiale) o potrebbe trattarsi anche di un garage/giardino ESTERNO al condominio, ma il cui uso esclusivo da parte del condomino ne aumenta il valore della sua parte millesimale relativa all'appartamento.

Il proposito ho trovato solo questo:
Concetto ribadito dalla Cassazione con la sentenza 27 luglio 2007, n. 16644, secondo cui, «... ai fini della redazione delle tabelle millesimali, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali estensione, ampiezza, numero dei vani) che gli elementi estrinseci (quali l'ubicazione, l'esposizione, l'altezza), nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati i giardini di proprietà esclusiva di singoli condòmini, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell'immobile».

e questo non chiarisce se c'è una differenza tra dentro e fuori dallo spazio condominiale...
Per semplificare: x ha un appartamento dentro a un condomino e un giardino/garage fuori dal condominio ma con accesso dal resede condominiale.

Domanda: il giardino/garage SONO PERTINENZE che vanno inserite nei millesimi di godimento della proprietà?

 

[marco.enne]

Sarà lunga.....cominciamo....

@Olmo60 .... facciamo innanzitutto una, due, tre ecc. dovute precisazioni.

1) la proprietà esclusiva è una proprietà del proprietario di tale proprietà

2) la parte comune condominiale
È un bene comune di proprietà condominiale. Ovvero di tutti i proprietari che concorrono/abitano il condominio in cooresponsabilità per uso e manutenzione di tutti i condomini nella misura dettata è regolata, dai millesimi di proprietà calcolati per superficie ed uso in capo ad ogni proprietà (privata) di ognuno dei proprietari. In base a quanto è più o meno grande la superficie di ognuno dei proprietari e in parte se al piano terra o ai piani via via piu alti che aumentano o diminuiscono l'uso/fruizione della parte comune (... es. più o meno scale da usare per più o meno piani, con l'uso dell'ascensore ecc ecc)

3) la superficie (o altro locali/posti auto/giardini/terrazzi-lastrici solari ecc) di pertinenza ESCLUSIVA È E RIMANE una parte comune di proprietà CONDOMINIALE solo che per accordi dettati dall'originale unico costruttore/proprietario del condominio e/o intercorsi successivamente dall'assemblea condominiale (a maggioranza univoca 1000/1000) in base " a motivi/peculiarità (es. Tale superficie in esclusività è accessibile SOLO ad un condomino e non agli altri) ne viene CONCESSO un suo uso esclusivo e personale a tal X condomino.
...L'USO NON LA PROPRIETÀ
tale uso esclusivo implica una obbligatoria maggior responsabilità e un aggravio di parte delle spese di manutenzione sia ordinaria che straordinaria in capo all'intestatario di tale pertinenza esclusiva...ed è normata dalla legge.

4)TALE PERTINENZA ESCLUSIVA non va ad aumentare, sia catastalmente, sia condominialmente, in nessun caso la superficie di proprietà del tal condomino...ne diminuisce la proprietà comune condominiale...ne ne altera la suddivione dei millesimi.

5) Vengono fatti salvi l'usocapione ventennale o accordi di vendita, in solido tra il condominio, e la sua maggioranza, se accettano la compravendita di tale superficie.
In tali casi con documento notarile tale pertinenza viene ceduta/venduta e acquisita dal tal condomino e VANNO RICALCOLATE tutte le tabelle millesimali comuni condominiali.

6) nel tuo scritto in rosso, si parla delle pertinenze della proprietà significando "spazi esterni (della proprietà) garage della proprietà ecc...
Credo io inteso come facenti parte della tal proprietà...
in quanto nella legge e per legge ciò che non è scritto/menzionato/indicato...non ha valore
Quindi a opinione/ipotesi mia non essendo scritto "...tali pertinenze esclusive CONDOMINIALI (o "...di parte comune in uso esclusivo).." ....vanno conteggiate....ecc"
Le pertinenze a cui si fa riferimento sono "unicamente" le pertinenze facenti parte della tal proprietà privata.

7) Ed ancora se un tal appartamento privato ha come accessorio/pertinenza un garage/box giardino ecc in altro condominio e/o al di fuori dei confini della proprietà del condominio tali pertinenze esterne non possono in alcun modo INFLUIRE o modificare le tabelle millesimali e/o essere iscritte nelle proprietà del tuo condominio.
Influiscono SOLO per un calcolo catastale/immobiliare della proprietà del privato condomino/vicino...

8)E se per andare in tali sue proprietà esterne il tal privato condomino non ha altre esistenti possibilità se non il passare/transitare dalla parte comune condominiale (resede/giardino/strada condominiale privata ecc) il condominio ha una servitù PREDIALE nei confronti di tale persona/proprietario e ha L'OBBLIGO di permettere il passaggio attraverso le "sue/vostre" proprietà.
Tale servitù è perenne si può interrompere solo onerosamente sia per ventennale (+un giorno) continuativo ed ininterrotto mancato uso o procurando a proprie spese (condominialmente) un passaggio alternativo di uguali caratteristiche e facendo richiesta di decadimento dell'uso/servitù avanti ad un giudice e successiva sua sentenza confirmatoria.

Opinione mia e se ho sbagliato qualcosa mi correggerete...se ho dimenticato ...idem

 

[Olmo60]

grazie marco per la risposta che se ho capito bene mi dice: un giardino/garage di proprietà di un condomino se sono FUORI dallo spazio condominiale (seppur confinanti o con servitù di passaggio) NON vengono considerati nella formazione dei millesimi del fabbricato.

Allora perchè il corsivo rosso che tratta di millesimi, cita testualmente "le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive" ( e fa l'esempio dei giardini di proprietà) e le comprende tra le "cose" che, andando ad aumentare il valore dell'immobile e dice che andrebbero comprese nei millesimi?

se per determinare il valore di una casa ai fini dei millesimi si fa riferimento a valori intrinseci + estrinseci+ altre proprietà (e parla proprio di altre proprietà, non di superifici/locali concessi a uso esclusivo MA comunque condominiali)...perchè le tabelle millesimali vengono fatte per determinare il valore dell'immobile ai fini delle spese condominiali...non è solo una questione di superfici...se ritrovo il link lo posto per intero....anch'io la sapevo come dici tu.....ma dopo questa sentenza non so più quali valori andrebbero o potrebbero (perchè si parla di POSSIBILITA' non di obbligatorietà) far parte della formazione dei millesimi...

p.s: nella formazione dei millesimi fa riferimento a elementi intrinseci/estrinseci/ giardini di proprietà esclusiva dei condomini)...come se i giudici avessero voluto sottolineare l'importanza del valore dell'immobile nel suo insieme e nel contesto del fabbricato (condominio), in vista della formazione dei millesimi, rispetto alla vecchia concezione puramente spaziale, puramente numerica (vani/ metri quadri ecc..) che va per la maggiore. Comunque sentirò anche degli amministratori per avere più pareri da portare in assemblea e prima di rifare le nuove tabelle...

 

[marco.enne]

Le tabelle millesimali SONO SOLO riferite/attinenti, dando per 1000 l'intera superficie condominiale, al SOLO CONDOMINIO ed ai suoi confini di proprietà iscritta al catasto.
i 1000/1000 sono, di questa unica proprietà condominiale intesa come "ente condominio", comprensive delle sue superfici intrinseche ed estrinseche... ovvero il palazzo condominiale vero e proprio, (intrinseche/comprese dentro) ed estrinseche, ovvero intese come esterne, ovvero i suoi giardini parchi balconi garage (se separati dal corpo/palazzo ecc ma pur sempre compresi nel suo confine/proprietà censita ed accatastata) che compongono con il palazzo/condominio e la sua superficie di proprietà, a "corollario"/accessorio e/o pertinenza
MA SI PARLA SOLO e sempre "del tutto" compreso nei "confini condominiali" e non in altri differenti luoghi NON censiti/registrati come facenti parte della superficie/proprietà condominiale.

Per "valore" di una proprietà che insieme ad altre compongono l'ente condominio SI INTENDE IL VALORE MILLESIMALE ovvero quanti millesimi ha tale proprietà privata inserita e componente nell'ente condominio....
Il tutto, sempre ed unicamente, solo riguardante la superficie totale della SOLA superficie dell'ente condominio in cui è inserita. ...E NON aggiungendo o ricomprendendo superfici esterne ai confini "catastali" dell'ente condominio.

Se uno dei condomini del tal condominio ha un appartamento ricompreso in quei suoi (dell'ente condominio) censiti e registrati "confini" ma, come "accessorio", ha un appezzamento/giardino oltre tali confini ....il suo appartamento NON VALE CONDOMINIALMENTE DI PIÙ NE CIÒ PUÒ variare il suo valore millesimale ....(potrebbe aumentarne solo ECONOMICAMENTE il SOLO valore di compravendita)
Vuol semplicemente dire che ha una proprietà "qui" che vale tot. Millesimi e un'altra proprietà "là" in diverso altro luogo che, se tale giardino fosse ricompreso in altro condominio, avrà altri millesimi in altro ente condominiale estraneo e diverso da quello in cui è insito l'appartamento.
Comunque a scanso equivoci ti posto un link COMPLETISSIMO e/ma noioso anche se probabilmente utilissimo con tutte le specifiche e tutte le normative di riferimento.

https://www.altalex.com/guide/tabelle-millesimali

 

[Olmo60]

hai risolto il dubbio che avevo riguardo a qualsiasi pertinenza si trovi FUORI dal perimetro condominiale = per la formazione delle tabelle E' IRRILEVANTE.

ma mettiamo un garage del signor x (di proprietà) che si trovasse DENTRO al resede condominiale?
staccato dall'edificio ma dentro i confini condominiali: rientrerebbe nella tabella del valore dell'immobile o rientrerebbe SOLO nei millesimi che riguardano il resede?

 

[Picantina]

Rientra nei millesimi di proprietà, è la pertinenza.

Al catasto trovi: mappale x, foglio y, particella z, appartamento A1, vani n, rendita.....
Sotto trovi: mappale x, foglio y, particella z, pertinenza A6, rendita.....

Sul rogito trovi la stessa cosa più i millesimi: appartamento mill. 150,00 e box mill. 23,65

Sulla ripartizione spese dovrebbe esserci:
Pinco Pallo
App. 150,00........€ 56,00 € 14,00
Box 23,65.........................€ 5,50

Non sono mai o quasi mai sommati perché il box non concorre per tutte le spese. Ad esempio il riscaldamento se non autonomo, non si paga per i millesimi del box.
La corrente per illuminare le parti comuni si paga per millesimi di appartamento e per millesimi di box.

Mi sono spiegata? Era questo che volevi sapere?
Ciao olmina

 

[marco.enne]

Rientra nei millesimi di proprietà, è la pertinenza.

Al catasto trovi: mappale x, foglio y, particella z, appartamento A1, vani n, rendita.....
Sotto trovi: mappale x, foglio y, particella z, pertinenza A6, rendita.....

Sul rogito trovi la stessa cosa più i millesimi: appartamento mill. 150,00 e box mill. 23,65

Sulla ripartizione spese dovrebbe esserci:
Pinco Pallo
App. 150,00........€ 56,00 € 14,00
Box 23,65.........................€ 5,50

Non sono mai o quasi mai sommati perché il box non concorre per tutte le spese. Ad esempio il riscaldamento se non autonomo, non si paga per i millesimi del box.
La corrente per illuminare le parti comuni si paga per millesimi di appartamento e per millesimi di box.

Mi sono spiegata? Era questo che volevi sapere?
Ciao olmina

Vero ...salvo accordo diverso ovvero che per tal resede/giardino ecc sia già da subito in fase di contratto (o successivamente per assemblea all'unanimità totale di 1000/1000) non venga decisa la suddivione non proquota millesimale... ma numerica tra il numero dei proprietari ovvero in parti uguali tra i condomini che ne fruiscono (ad esempio "per passaggio"/transito per arrivare ai loro box/cantine, immobili/appartamenti)
Ovvero indipendentemente dalla dimensione/valore millesimale (esempio 10 proprietà piccole e/o grandi formano il condominio ma le spese riferenti al tal resede vengono suddivise in 10 parti in ogni caso uguali)

e se non erro, potrebbero essere conteggiati nel numero che concorre alla suddivisione pro-proprietà anche i proprietari di servitù prediale di passaggio/transito (non ricordo se anche per manutenzione e spese ordinarie o solo a riguardo delle sole straordinarie)
Se ciò fosse giusto .... chi gia concorre come condomino, se anche proprietario di altra cosa esterna ma con diritto di transito ....paga (in ogni caso, con quota millesimale o pro-numero) DUE VOLTE sia per la sua proprietà nel condominio e sia per "l'altra" sua proprietà per il passaggio....a tal proposito
https://www.google.com/amp/s/www.la...-le-spese-sul-terreno-di-passaggio/amp?espv=1

UTILE?

 

[Olmo60]

Utile? UTILISSIMO! grazie ragazzi di tutte queste informazioni....la situazione che vorrei definire una volta per tutte e soprattutto (possibilmente) secondo le regole è complicatissima, perchè non abbiamo mai avuto dei millesimi...perchè in passato i proprietari si erano accordati "alla buona" contribuendo a fare un casino enorme...perchè 4 su 6 hanno tutto da guadagnare a continuare a fare come sempre.....perchè lo pseudo-regolamento che ora deve essere riformato, nella sostanza è tutto sballato.....per es. per due garage di proprietà che si trovano nel resede, è stato detto che "essendo FUORI" dal fabbricato, NON concorrono alle spese.... come se non esistessero...io non mi ero mai interessata alla cosa fino a che certe affermazioni mi sono sembrate troppo illogiche e "di parte"...così ho cominciato a chiedere e ad informarmi ( e non sempre mi è chiaro il tecnicese delle leggi)...

 

[Olmo60]

Rientra nei millesimi di proprietà, è la pertinenza.

Al catasto trovi: mappale x, foglio y, particella z, appartamento A1, vani n, rendita.....
Sotto trovi: mappale x, foglio y, particella z, pertinenza A6, rendita.....

Sul rogito trovi la stessa cosa più i millesimi: appartamento mill. 150,00 e box mill. 23,65

Sulla ripartizione spese dovrebbe esserci:
Pinco Pallo
App. 150,00........€ 56,00 € 14,00
Box 23,65.........................€ 5,50

Non sono mai o quasi mai sommati perché il box non concorre per tutte le spese. Ad esempio il riscaldamento se non autonomo, non si paga per i millesimi del box.
La corrente per illuminare le parti comuni si paga per millesimi di appartamento e per millesimi di box.

Mi sono spiegata? Era questo che volevi sapere?
Ciao olmina

è giusta questa emoticon per "WOW"?
si, un punto era proprio questo e ne parlo nel post precedente! Pensa che in sede di assemblea avevo sollevato l'osservazione che non mi era sembrato normale che io fossi tenuta a pagare per il mio garage nel seminterrato mentre i due che lo avevano nel resede no........solo perchè non facevano parte del fabbricato! come se per "condominio" fosse giusto intendere solo il fabbricato... non ero sicura e non ho insistito...CATASTO? ho chiesto più volte che ci fossero delle cartine allegate al regolamento....ancora son qui che aspetto di vederle.....ma mi sa che se non vado di persona, nessuno ha interesse a mostrare le cartine....grazie del tuo aiuto

 

[marco.enne]

Poi se ti va o ti servono altre info facci sapere OK?

MA SIETE PROPRIO sicuri sicuri che non esistano suddivisioni millesimali o proquota/num.proprietà?
perché, magari mi sbaglio (non credo) ma per vendere il proprietario/costruttore impresa originariamente unica proprietaria per fare i rogiti e vendere i vari appartamenti ...forse il regolamento condominiale una volta non era obbligatorio sotto un certo numero di condomini ....MA le suddivisioni millesimali, o per numero proprietà, erano obbligatorie ...ed era, allora come oggi, obbligatorio inserire il tutto nel contratto notarile di compravendita.....
Non è che qualcuno sta ciurlando nel manico e per interesse nasconde qualcosa ??

Se vuoi scoprirlo devi fare o far fare una visura dei contratti in conservatoria o agli archivi di stato o dal notaio che ha curato la compravendita del tuo immobile...mi sa che potresti avere delle sorprese...

 

[marco.enne]

E per completezza d'informazione ...la suddivisione e i regolamenti sono e/o possono essere fatti e modificati in autonomia prima da parte del costruttore/unico proprietario originale (che poi ha frazionato e posto in vendita formando il condominio... dicesi regolamento contrattuale) e successivamente attraverso decisioni assembleari purché in totale ed assoluta maggioranza degli intervenuti rappresentanti ALMENO la metà più uno delle quote millesimali o di proprietà (501/1.000 ...oppure, fatte 10 proprietà, almeno, da 6 condomini proprietari su 6 intervenuti)....
MA sempre e solo secondo alle normative/parametri dettati dalla legge.
Se in qualche sua parte regolamento condominiale o suddivisioni millesimali, o per num. Proprietà, non assecondano, contemplano, non sono conformi alle norme e ai parametri dettati dalla legge ... regolamento e suddivisioni sono nulle/non valide.

https://www.condominioweb.com/la-distinzione-delle-clausole-del-regolamento-contrattuale.2225

E se tali norme ex novo o successivamente (ad es. ad una compravendita) decise o modificate assemblearmente del regolamento e delle suddivisioni NON SONO STATE trascritte e registrate ANCHE pubblicamente e a livello notarile
Non sono ne valide ne vincolanti.

 

[Olmo60]

perché, magari mi sbaglio (non credo) ma per vendere il proprietario/costruttore impresa originariamente unica proprietaria per fare i rogiti e vendere i vari appartamenti ...forse il regolamento condominiale una volta non era obbligatorio sotto un certo numero di condomini ....MA le suddivisioni millesimali, o per numero proprietà, erano obbligatorie ...ed era, allora come oggi, obbligatorio inserire il tutto nel contratto notarile di compravendita.....

posso dirti che il fabbricato risale agli anni 60 (se non prima) e in origine erano case popolari....poi i vecchi inquilini sono diventati proprietari e hanno cominciato a "spartirsi il bottino":
diamo il permesso a x di occupare un fondo, in cambio y butta giù un pezzo di muretto per avere accesso al suo garage...l'altro se lo costruisce direttamente nel resede ecc...
A proposito di quest'ultimo, da una vecchia cartina non risulta alcun garage...ho chiesto e mi è stato risposto che "adesso è tutto a posto" ma prova cartacea non pervenuta. Nel mio contratto notarile di compravendita non c'era niente di tutto ciò....mi ci sto scervellando da troppo....

 

[Olmo60]

tanto per farvi capire la complessità della situazione, coloro che passano dal resede per andare nei loro garage PRIVATI ESTERNI al condominio, NON HANNO in mano niente di scritto: quando ho chiesto se avessero in mano un documento che registrasse la SERVITU' di passaggio, mi hanno risposto di no....manca tutto.....e quello che è peggio, secondo me, è che tutta sta matassa ce la dovrebbe sbrigliare un GEOMETRA di terzo livello che di condomino ne sa meno di me..
no no.....mi sa che senza un amministratore vero non si cava un ragno dal buco....

 

[marco.enne]

tanto per farvi capire la complessità della situazione, coloro che passano dal resede per andare nei loro garage PRIVATI ESTERNI al condominio, NON HANNO in mano niente di scritto: quando ho chiesto se avessero in mano un documento che registrasse la SERVITU' di passaggio, mi hanno risposto di no....manca tutto.....e quello che è peggio, secondo me, è che tutta sta matassa ce la dovrebbe sbrigliare un GEOMETRA di terzo livello che di condomino ne sa meno di me..
no no.....mi sa che senza un amministratore vero non si cava un ragno dal buco....

Premettendo che tutto si paga ...
ma devi esigere (o devi farti fare) tu una perizia fatta da geometra/tecnico terzo non interessato o "atrescato"con i condomini/vicini e presentargliela a contraddittorio...

E poco importa se prima erano un gruppo di "case popolari" se ora come allora fanno parte dello stesso fabbricato o se tale compendio (così è definito) ora ha parti comuni vuol significare che ORA è un a tutti gli effetti un "ente condominiale" ...che sia un residence con più fabbricati distinti ma uniti con unica recinzione su terreno comune... o che sia palazzo... o insieme, compendio immobiliare appunto, di case a schiera ecc ma comprese tutte e sempre insite in superficie confinata definita e catastalmente comune....
sempre DEVE sottostare al cod. Del CONDOMINIO E DELLE PARTI COMUNI con relativi articoli di legge e alle loro norme legali ....DEVE sottostare....

La servitù può essere anche per accordo tra privati e "non scritta" ma deve essere inserita nei successivi contratti di compravendita altrimenti dovrebbe/potrebbe non essere trasmissibile/obbligatoria per chi successivamente compra tale proprietà "servente"( proprietà sottomessa) .
.in ogni caso se il servente è un condominio di più proprietà sono necessari, per accettarla/"accenderla", allora l'unanimita intesa come 1000/1000 oggi con le nuove norme e leggi ..con almeno 501/1000 degli aventi diritto/proprietà (o la metà più uno dei proprietari)

SI... vero è cosa complicata ecco perchè sin dall'inizio ed anche ora ti consiglio di rivolgerti e tecnici terzi o con un avvocato....almeno se di te se ne fregano e non ti badano ...con persone qualificate non faranno ne potranno fare altrettanto.

Ribadisco ancora una volta che è sempre un calcolo e una decisione tua ma solitamente queste cose sempre (...anche decidendo di non fare "niente altro" per motivazioni varie e lasciare le cose come stanno) ...nel medio lungo periodo tra le già certe piu alte spese condominiali per interessate errate ripartizioni (se uno dei condomini spende meno la differenza per il giusto viene aggiunta agli altri condomini) e aggiungendo che ogni cosa fatta di straforo è un costo aggiuntivo, reiterato (sommandosi) nel tempo, per il condominio tutto...
poi tirando le somme le spese saranno pari se non superiori al pagamento e al dovuto per sistemare tutta la questione condominiale una volta per tutte.