Distanze e servitu

[1yukiko]

Volevo sottoporvi un'intricata questione condominiale..
Il complesso è composto da quattro palazzi da 6 piani
ciascuno, intervallati da quattro villette a schiera a due
posti con giardinetti fronte e retro..per lato..
Il tutto chiuso con una corte interna nella quale si
sviluppa un'ampia area verde pedonale comune con vialetti,
panchine, alberi ad altro fusto etc..
I palazzi e le villette, pur facendo parte dello stesso
comprensorio..non sono stati costruiti contemporane
amente, l'ultimo palazzo ad essere costruito, ha una
variante rispetto agli altri, ovvero ha balconi su entrambe le
facciate..

Un proprietario di 1 di questa villetta fa in modo di far
costruire una sua canna fumaria dall'impresa costruttrice
( che è comune a tutto il comprensorio ) all'interno del
condominio confinante. I condomini ignari della manutenzione, ricevono una lettera in cui si intima la responabilità della canna fumaria. Inizia la causa contro il condominio confinante, ( costruito dopo ), oltre alla responsabilità della canna fumaria, c'è anche la questione della privacy; dai balconi dal
terzo piano in su del palazzo confinante è possibile vedere i giardini della villetta,il proprietario lamenta che è visibile, ill lucernario della mansarda..:muro:
La causa va avanti...L'assemblea condominiale, intanto chiama in causa il costruttore..

L'avvocato del condominio, informandone in assemblea dichiara che per la canna semiabusiva, ha ragione il condominio...Per i balconi invece, non sono rispettate le distanze ed ha ragione il proprietario della villetta. Il rischio è che il giudice possa chiedere l'abbattimento o la modifica dei balconi con muri o schermi..

Secondo voi, con tutti i casi di abusivismo e di edilizia selvaggia, è possibile che un giudice prenda una decisione di questo tipo come quella di far chiuduere o modificare balconi costruiti piu' di vent'anni fa?

Ed è anche possibile ed accettabile che una decisione presa da un'assemblea produca consequenze anche economiche solo per tre condomini? ( quelli che affacciano dalla parte della villetta e che
sono al terzo, quarto e quinto piano? )

Legalmente?

Quando il comune ha dato il via libera al progetto,
vent'anni fa, nessuno si è accorto di
questa anomalia di confine? Possibile che ora la responsabilità ricada sui condomini?

N.B. Altre otto villette del comprensorio
sono nella stessa situazione
di privacy, ma nessuno ha fatto causa al condominio confinante..

 

[caterina.]

Forse quando sono stati costruiti questi palazzi e villette non c’era la legge che determina certe distanze come oggi e tutta la questione della privaci , quindi immagino che dovrebbe essere tutto ok ..

 

[marco.enne]

Volevo sottoporvi un'intricata questione condominiale..
Il complesso è composto da quattro palazzi da 6 piani
ciascuno, intervallati da quattro villette a schiera a due
posti con giardinetti fronte e retro..per lato..
Il tutto chiuso con una corte interna nella quale si
sviluppa un'ampia area verde pedonale comune con vialetti,
panchine, alberi ad altro fusto etc..
I palazzi e le villette, pur facendo parte dello stesso
comprensorio..non sono stati costruiti contemporane
amente, l'ultimo palazzo ad essere costruito, ha una
variante rispetto agli altri, ovvero ha balconi su entrambe le
facciate..

Un proprietario di 1 di questa villetta fa in modo di far
costruire una sua canna fumaria dall'impresa costruttrice
( che è comune a tutto il comprensorio ) all'interno del
condominio confinante. I condomini ignari della manutenzione, ricevono una lettera in cui si intima la responabilità della canna fumaria. Inizia la causa contro il condominio confinante, ( costruito dopo ), oltre alla responsabilità della canna fumaria, c'è anche la questione della privacy; dai balconi dal
terzo piano in su del palazzo confinante è possibile vedere i giardini della villetta,il proprietario lamenta che è visibile, ill lucernario della mansarda..:muro:
La causa va avanti...L'assemblea condominiale, intanto chiama in causa il costruttore..

L'avvocato del condominio, informandone in assemblea dichiara che per la canna semiabusiva, ha ragione il condominio...Per i balconi invece, non sono rispettate le distanze ed ha ragione il proprietario della villetta. Il rischio è che il giudice possa chiedere l'abbattimento o la modifica dei balconi con muri o schermi..

Secondo voi, con tutti i casi di abusivismo e di edilizia selvaggia, è possibile che un giudice prenda una decisione di questo tipo come quella di far chiuduere o modificare balconi costruiti piu' di vent'anni fa?

Ed è anche possibile ed accettabile che una decisione presa da un'assemblea produca consequenze anche economiche solo per tre condomini? ( quelli che affacciano dalla parte della villetta e che
sono al terzo, quarto e quinto piano? )

Legalmente?

Quando il comune ha dato il via libera al progetto,
vent'anni fa, nessuno si è accorto di
questa anomalia di confine? Possibile che ora la responsabilità ricada sui condomini?

N.B. Altre otto villette del comprensorio
sono nella stessa situazione
di privacy, ma nessuno ha fatto causa al condominio confinante..

il costruttore "venti anni fa produce e si fa avvallare un progetto" poi poco importa se per costruirlo ci impiega 20anni ......prima una casa poi un palazzo poi un altro .......ma sempre facenti parte del progetto inizialmente approvato ......... anche se servono 30anni per metterlo in pratica......
se quel progetto contenga o no servitù, sta all'unico proprietario, chi costruisce ( e che può, quindi suddividere e accendere tali "pregiudiziali") e a chi acquista e sottoscrive nel titolo (contratto) , generalmente con la formuletta capestro del "visto e piaciuto",
ma se in corso d'opera negli anni successivi vi sono modifiche e varianti che non sono menzionate nel "titolo" o nel progetto allora "diritti e doveri" possono cambiare ed essere impugnati (salvo sempre non siano stati preventivamente ,cioè all'acquisto, e adeguatamente menzionati e quindi anche sottoscritti nel contratto dall'acquirente)
se ci sono state varianti in corso d'opera (opportunamente approvate dagli enti preposti) che modificano sostanzialmente e radicalmente "servitù" e progetto , (es. prima non esisteva, non era nemmeno menzionata o supposta, o prevista nei titoli) si possono avere motivi legali , poi se queste modifiche (non so se abusive o approvate) riguardano in particolare i tre balconi allora .......si ......
a spese dei tre condomini ( attuali, e quindi perseguibili, proprietari ) che poi potranno rivalersi, se vorranno, con il costruttore per vizi e difformità nella vendita dell'immobile , sempre dimostrando la buona fede cioè non ne sapessero niente (??) ........magari ne erano a conoscenza, ma contavano sui vari condoni per avere un plusvalore del immobile.....(??)
altra cosa se tale supposto abuso edilizio (l'affaccio cioè il balcone ) sia poi stato condonato .......

per quanto riguarda l'anomalia di confine .......quando il proprietario ha presentato il progetto non era tenuto a rispettare distanze o affacci, era TUTTA una proprietà (cioè la sua) ogni palazzo, ogni villetta ,quindi potevano essere anche "una dentro l'altro" e chi compra successivamente si tiene "obblighi doveri e servitù" dello "stato di fatto"
cosa diversa nelle lottizzazioni, cioè costruttori , privati e proprietà diversi allora si devono osservare le indicazioni di legge tra proprietà diverse e distanze definite........
sarebbe anche un po' più complicata ........ma io sono un autodidatta non un avvocato:baf:

 

[1yukiko]

Forse quando sono stati costruiti questi palazzi e villette non c’era la legge che determina certe distanze come oggi e tutta la questione della privaci , quindi immagino che dovrebbe essere tutto ok ..

Non mi risulta che siano cambiate le leggi negli ultimi anni o si?
I confini e le distanze sono cosi' da molti anni..e non di certo
sono cambiati negli ultimi vent'anni...

 

[1yukiko]

Ad occhio e croce il balcone al terzo è allo stesso livello del tetto della villetta e dal suo stramaledetto
lucernario ma ha un muro che già lo divide,il quarto piano è piu' alto di 3 metri, quello al quinto 6 metri
piu' alto...
Ma con queste altezze come puo' reclamare che i confini non siano rispettati?

 

[marco.enne]

Ad occhio e croce il balcone al terzo è allo stesso livello del tetto della villetta e dal suo stramaledetto
lucernario ma ha un muro che già lo divide,il quarto piano è piu' alto di 3 metri, quello al quinto 6 metri
piu' alto...
Ma con queste altezze come puo' reclamare che i confini non siano rispettati?

a parte che ci vorrebbero delle foto o almeno un disegnino rimane il fatto che quello che tu hai appena descritto non considera tutte le distanze eventuali (sempre con beneficio "inventario" e progettuale)
ci sono altre regolamentazioni ad es. l'affaccio (qualora non regolare) non deve permettere la visuale DIRETTA ,LATERALE ,OBLIQUA e devono essere adottati "TUTTI" gli accorgimenti tecnici e FISSI (non mobili ) atti ad impedirlo muri o quant'altro che possano fare da "schermo" fino anche alla chiusura delle vedute (finestre / porte finestre/ poggioli/ balconi ecc)
sono obbligatorie distanze ben precise da dove ti affacci (ringhiera) a dove la tua visuale può spaziare
es .se si decidesse un terrazzo all'ultimo piano (quindi sovrastante a tutti), dalla ringhiera alla soglia ultima della copertura devono esserci tanti metri (o la necessaria distanza) quanti ne servono per impedire la visuale ai piani e alle proprietà sottostanti direttamente,lateralmente ,obliquamente.......e in questi "conteggi" non viene calcolata come distanza l'altezza verticale ma semplicemente la proiezione orizzontale e la "colonna d'aria soprastante" in parole povere
poco importa se i balconi sono ad un piano superiore di almeno (es.) 6 mt perchè se dall'apertura del lucernario e in orizzontale ,al muro comune (dove insistono i balconi) ci sono 50cm la distanza è 50cm
ribadisco il mio primo post .......

.se non vi sono, in fase di progetto, specifiche a proposito dei balconi sarà difficile ( proprio per i dubbi, da me citati, e che possono esprimere i proprietari della villetta al riguardo dei proprietari dei balconi) il provare la buona fede riuscire a trovare una scappatoia (ribadisco la questione del progetto)
penso tu sia una di quei proprietari di balcone .......
io ho una causa in corso, proprio specifica su questo, da ormai 11anni ,e con le stesse problematiche tue ....... so come e dove vanno a parare con perizie e quant'altro
quindi cerca di non prendere i miei post come un alzata di scudi o come un attacco, ma quelle argomentazioni, sicuramente, le troverai nei verbali di udienza .........:storto:

 

[elebar]

Volevo sottoporvi un'intricata questione condominiale..
Il complesso è composto da quattro palazzi da 6 piani ciascuno, intervallati da quattro villette a schiera a due posti
...
I condomini ignari della manutenzione, ricevono una lettera in cui si intima la responabilità della canna fumaria. Inizia la
causa contro il condominio confinante, ( costruito dopo ), oltre alla responsabilità della canna fumaria, c'è anche la questione
della privacy; dai balconi dal terzo piano in su del palazzo confinante è possibile vedere i giardini della villetta,il
proprietario lamenta che è visibile, ill lucernario della mansarda..

Ciao, se ho capito la situazione, palazzi e villette sono costruiti in adiacenza, cioè ogni edificio ha un muro in comune con quello accanto, giusto?

Domanda: DA CHI ha ricevuto la lettera di contenstazione sulla canna fumaria il condominio?

Il fatto che sia fisicamente dentro al muro del condominio non cambia il fatto che è di proprietà di chi la usa (la villetta) e quindi è il proprietario che è tenuto alla manutenzione, non certo il proprietario del muro, quindi non si capisce perchè la lettera sia stata mandata al condominio.
Secondo me, se il comprensorio è unico, derivante da UN SOLO progetto, è irrilevante quando è stato costruito ciascun edificio, siete comunque un supercondominio
(= condominio di condominii) e quindi dubito fortemente che possano essere fatti valere certi "diritti". Ad esempio i proprietari delle villette sapevano prima di acquistare (o erano in grado di poterlo sapere dal progetto) che sarebbero stati costruiti edifici più alti che quindi avrebbero potuto comprimere il loro diritto alla privacy; anche se i balconi nel progetto non c'erano e sono stati costruiti come variante, al 99% ciascuno di loro aveva accettato la possibilità che accadesse con apposita cluasola inserita nel rogito (quella con cui il costruttore si riserva di apportare delle modifiche alle altre proprietà o alle parti comuni senza che l'acquirente possa contestare) quindi adesso non possono contestare uno stato di fatto che conoscevano (o avrebbero potuto conoscere) ed hanno accettato.

L'avvocato del condominio, informandone in assemblea dichiara che per la canna semiabusiva, ha ragione il condominio...Per i balconi invece, non sono rispettate le distanze ed ha ragione il proprietario della villetta. Il rischio è
che il giudice possa chiedere l'abbattimento o la modifica dei balconi con muri o schermi..
Secondo voi, con tutti i casi di abusivismo e di edilizia selvaggia, è possibile che un giudice prenda una decisione di questo
tipo come quella di far chiuduere o modificare balconi costruiti piu' di vent'anni fa?
Ed è anche possibile ed accettabile che una decisione presa da un'assemblea produca consequenze anche economiche solo per tre
condomini? ( quelli che affacciano dalla parte della villetta e che sono al terzo, quarto e quinto piano? )
Legalmente?
Quando il comune ha dato il via libera al progetto, vent'anni fa, nessuno si è accorto di questa anomalia di confine? Possibile
che ora la responsabilità ricada sui condomini?
N.B. Altre otto villette del comprensorio sono nella stessa situazione di privacy, ma nessuno ha fatto causa al condominio
confinante..

Per quanto detto sopra, sempre secondo me e in base a quello che ho capito della situazione da quello che dici (magari mi mancano dei particolari determinanti), l'avvocato non ha ragione nè in merito alla canna fumaria nè ai balconi, NON FOSSE ALTRO per il fatto che, essendo costruiti da più di venti anni, i legittimi proprietari hanno usucapito il diritto di lasciarli dove sono!
Detto questo, SE effettivamente ricorrono i presupposti per richiedere l'abbattimento dell'una o degli altri, c'è poco da fare e il Giudice non può far altro che sentenziare in questo modo PER CHI ne fa richiesta, cioè se tu citi il vicino per il suo balcone e hai ragione, il Giudice sentenzierà di far abbattere solo quel balcone, non anche tutti gli altri nella stessa situazione se i "danneggiati" da quelli non lo chiedono legalmente.
Di certo NON è l'assemblea che può deliberare in merito (tranne eventualmente per la canna fumaria su parti comuni del condominio); trattandosi di diritti di prvati è ciascun interessato che deve muoversi singolarmente, non può farlo l'assemblea (non è che l'assemblea può imporre a te di far causa al vicino con il balcone o farla al tuo posto o viceversa tu non puoi fare causa al condominio perchè secondo te il balcone di Tizio e di Caio ledono la tua privacy), non ne ha competenza.

 

[1yukiko]

Ciao, se ho capito la situazione, palazzi e villette sono costruiti in adiacenza, cioè ogni edificio ha un muro in comune con quello accanto, giusto?

Certo, è inutile andare a sindacare le distanze e i confini, abbiamo i muri in comune! Ogni "torre" ha il suo amministratore e la sua assemblea condominiale, tuttavia la manutenzione del verde all'interno del comprensorio la paghiamo tutti, villette e torri, tutti quanti dividono spazio comune a tutto il comprensorio..

Domanda: DA CHI ha ricevuto la lettera di contenstazione sulla canna fumaria il condominio?

Il proprietario della villetta ha inviato raccomandata al condominio confinante ( noi )

Il fatto che sia fisicamente dentro al muro del condominio non cambia il fatto che è di proprietà di chi la usa (la villetta) e quindi è il proprietario che è tenuto alla manutenzione, non certo il proprietario del muro, quindi non si capisce perchè la lettera sia stata mandata al condominio.
Secondo me, se il comprensorio è unico, derivante da UN SOLO progetto, è irrilevante quando è stato costruito ciascun edificio, siete comunque un supercondominio
(= condominio di condominii) e quindi dubito fortemente che possano essere fatti valere certi "diritti". Ad esempio i proprietari delle villette sapevano prima di acquistare (o erano in grado di poterlo sapere dal progetto) che sarebbero stati costruiti edifici più alti che quindi avrebbero potuto comprimere il loro diritto alla privacy; anche se i balconi nel progetto non c'erano e sono stati costruiti come variante, al 99% ciascuno di loro aveva accettato la possibilità che accadesse con apposita cluasola inserita nel rogito (quella con cui il costruttore si riserva di apportare delle modifiche alle altre proprietà o alle parti comuni senza che l'acquirente possa contestare) quindi adesso non possono contestare uno stato di fatto che conoscevano (o avrebbero potuto conoscere) ed hanno accettato.

Diciamo di si, anche se il proprietario della villetta sostiene il contrario..il suo fabbricato è uno degli ultimi ad essere stato costruito, e l'ultimissimo è il nostro palazzo. Ma sicuramente poteva aspettarselo, dato che tutta l'area aveva già l'aspetto di una corte, con lo spazio interno con il vialetto interno, intorno le tre torri e in mezzo le vilette a due piani..

Per quanto detto sopra, sempre secondo me e in base a quello che ho capito della situazione da quello che dici (magari mi mancano dei particolari determinanti), l'avvocato non ha ragione nè in merito alla canna fumaria nè ai balconi, NON FOSSE ALTRO per il fatto che, essendo costruiti da più di venti anni, i legittimi proprietari hanno usucapito il diritto di lasciarli dove sono!

Ottimo, in realtà il proprietario della villetta ha iniziato la causa parecchi anni fa.Purtroppo quando ho acquistato non ne sapevo nulla di questa causa in corso...Notare: l'impresa che ha costruito, è la medesima che ha eretto la sua villetta
ed il nostro condominio. Rispetto ad altre villette nella sua ci sono "varianti", manca
il camino, perchè l'ha fatto costruire all'impresa sul nostro tetto, inoltre si è aperto
un lucernario nel sottotetto, quello che ora reclama leso nella privacy dai ns balconi.

Detto questo, SE effettivamente ricorrono i presupposti per richiedere l'abbattimento dell'una o degli altri, c'è poco da fare e il Giudice non può far altro che sentenziare in questo modo PER CHI ne fa richiesta, cioè se tu citi il vicino per il suo balcone e hai ragione, il Giudice sentenzierà di far abbattere solo quel balcone, non anche tutti gli altri nella stessa situazione se i "danneggiati" da quelli non lo chiedono legalmente.
Di certo NON è l'assemblea che può deliberare in merito (tranne eventualmente per la canna fumaria su parti comuni del condominio); trattandosi di diritti di prvati è ciascun interessato che deve muoversi singolarmente, non può farlo l'assemblea (non è che l'assemblea può imporre a te di far causa al vicino con il balcone o farla al tuo posto o viceversa tu non puoi fare causa al condominio perchè secondo te il balcone di Tizio e di Caio ledono la tua privacy), non ne ha competenza.

La causa è stata fatta dal proprietario della villetta contro tutto il ns condominio.
per tre ragioni, confini e privacy balconii, cornicioni e canna fumaria.
Il problema è che ho scoperto di questa causa in corso solo l'altra sera durante
la riunione di condominio ed ho anche scoperto di essere uno dei tre possessori dei balconi coinvolt che potrebbero essere modificati o abbattutii. L'altra sera l'assemblea ha votato su qualcosa che riguarda la mia proprietà..cosa che mi lascia molto perplessa


Ciao Elebar, grazie per i sommi consigli, mi pare di essermi data una bella lucidata
agli occhiali..perdonami se ho quotato tutto, ho scritto le spiegazioni in rosso !!

 

[1yukiko]

Ecco una vecchia foto...fatta dal lato opposto al mio, dove abita mia zia e quando ancora non abitavo qui..ovviamente la contestazione di confine, è sul lato opposto,
dove insistono i balconi condominiali ( questa è invece
la foto del retro..)

Le villette a schiera sono attaccate alle torri..

ops..all'inizio del posto ho scritto quattro torri e quattro villette, in realtà tra
ognuna delle torri ci sono solo 5 villette..ognuna con piccolo giardino fronte e retro.

 

[elebar]

Ho sistemato la citazione, altrimenti non ti si poteva quotare... k07:

Certo, è inutile andare a sindacare le distanze e i confini, abbiamo i muri in comune! Ogni "torre" ha il suo amministratore e la sua assemblea condominiale, tuttavia la manutenzione del verde all'interno del comprensorio la paghiamo tutti, villette e torri, tutti quanti dividono spazio comune a tutto il comprensorio..
Il proprietario della villetta ha inviato raccomandata al condominio confinante ( noi )

Appunto, siete "supercondominio", cioè "condominio di condominii"; ciascuna palazzina è un condominio con proprio amministratore ma avendo tutte le palazzine altre parti in comune, costituite un ulteriore condominio (detto "supercondominio") che in teoria dovrebbe avere un ulteriore amministratore, ma questo è un altro discorso che al momento non c'entra.

Se avete come avevo capito il muro in comune, è veramente pittoresco che il proprietario della canna fumaria abbia scritto A VOI per la manutenzione della SUA canna fumaria! Il muro è tanto vostro quanto suo, anche se la sua villetta è stata costruita dopo. La canna è sua e se la deve manutenere.

Diciamo di si, anche se il proprietario della villetta sostiene il contrario..il suo fabbricato è uno degli ultimi ad essere stato costruito, e l'ultimissimo è il nostro palazzo. Ma sicuramente poteva aspettarselo, dato che tutta l'area aveva già l'aspetto di una corte, con lo spazio interno con il vialetto interno, intorno le tre torri e in mezzo le vilette a due piani..

Che il proprietario della villetta non lo sapesse è irrilevante, quello che legalmente conta è se era in grado, se volendo avrebbe avuto la possibilità di saperlo PRIMA di acquistare.

Quindi: se il progetto del comprensorio è unico e da questo progetto già quando è stata costruita la sua villetta risultava che sarebbe stato costruito accanto un palazzo più alto, è irrilevante che lui non sia andato a cercare questo progetto, PUBBLICO, per visionarlo e il costruttore si possa essere "dimenticato" di dirglielo; i mezzi tecnici per saperlo esistevano, se non li ha usati peggio per lui.

La causa è stata fatta dal proprietario della villetta contro tutto il ns condominio.
per tre ragioni, confini e privacy balconii, cornicioni e canna fumaria.
Il problema è che ho scoperto di questa causa in corso solo l'altra sera durante
la riunione di condominio ed ho anche scoperto di essere uno dei tre possessori dei balconi coinvolt che potrebbero essere modificati o abbattutii. L'altra sera l'assemblea ha votato su qualcosa che riguarda la mia proprietà..cosa che mi lascia molto perplessa

A mio parere, spero di sbagliarmi, il vostro avvocato è inadeguato. Le legge è uguale per tutti, ma in condominio ci sono tante fattispecie particolari (ad esempio proprio sulle distanze, sulle servitu, sulla privacy e simili) e neanche gli avvocati sono "tuttologi" di diritto (nonostante loro asseriscano il contrario), per cui la cosa migliore sarebbe cercare un avvocato SPECIALIZZATO in cause di condominio, eventualmente facendosi consigliare da qualche associazione di proprietari (es. CONFAPPI) qualche nominativo.

Certo, io non conosco la situazione a fondo come lui nè tantomeno sono avvocato, ma di condominio ne mastico abbastanza e il fatto che vi dica che sulla canna fumaria costui ha ragione perchè è nel "vostro" muro o che possa esserci effettivamente un problema di privacy mi lascia molto perplessa... :fifone2:

In condominio la privacy non può esistere; quando tu acquisti SAI (acquisti "nello stato di fatto e di diritto") che i piani sopra di te oppure il palazzo accanto al tuo hanno dei balconi dai quali i proprietari possono vedere la tua proprietà, ma questa è appunto una "servitu per destinazione del padre di famiglia", cioè dell'unico proprietario originale, il costruttore; se non ti sta bene, non compri, non puoi prima comprare e poi pretendere di buttare giù i balconi!

Anche ammesso che potessero esserci dei dubbi sul fatto che il progetto originale fosse questo, se nei rogiti avete la clausola autorizzativa delle modifiche al costruttore, lo avete TUTTI di fatto appunto autorizzato a farle e quindi non potete contestarle.

A maggior ragione, appunto, se il tutto è in essere DA PIU' DI VENTI ANNI! Mai sentito parlare di "diritti acquisiti"?

Per curiosità, non mi pare di averlo letto negli altri messaggi; che problema c'è con i cornicioni?

 

[marco.enne]

Il problema è che ho scoperto di questa causa in corso solo l'altra sera durante
la riunione di condominio ed ho anche scoperto di essere uno dei tre possessori dei balconi coinvolt che potrebbero essere modificati o abbattutii. L'altra sera l'assemblea ha votato su qualcosa che riguarda la mia proprietà..cosa che mi lascia molto perplessa

che riguarda la TUA PROPRIETA' esclusiva ???? a che titolo ? e cosa ?

ah.....per la canna fumaria .....è la legge che dispone sia "esclusiva "di chi la usa" anzi oltre alla manutenzione
spetta in obbligo anche il sanare e risarcire eventuali danni arrecati al muro "su cui insiste" qualora provato siano dovuti a scarsa manutenzione / uso improprio e inopportuno/ modifiche (spettano solo al proprietario della villetta o solo in presenza del suo nullaosta ) ed eventuale perimento (crollo, rotture ecc) questo vale anche per le frequentissime perdite nei muri o "formazioni di macchie di condensa" e umidità che si possono formare all'interno degli appartamenti nei muri che attraversa la canna fumaria....... quanto hai detto che è alta ??? :muro:quanto tutto il vostro condominio ?:ciglione: ne avrà da fare .........:martello::martello:.
mi sa proprio che come dice elebar serva un avvocato condominialista :baf:
e se non riesci in assemblea a far cambiare il vostro prima di tutto dissociati ( non oltre i 30 giorni dal ricevimento del verbale di assemblea) e agisci da sola con un tuo avvocato!!

 

[elebar]

che riguarda la TUA PROPRIETA' esclusiva ???? a che titolo ? e cosa ?
...

Appunto: puoi riportare letteralmente cosa è stato verbalizzato in merito ai balconi privati?

Il condominio in quanto tale l'unica cosa che può fare è rispondere (tramite avvocato) alla contestazione mossa qualcosa del tipo: "il muro è in comune fra il condominio e la villetta; la canna fumaria è tua e quindi la manutenzione te la curi da solo senza pretendere niente dal condominio". Ovviamente poi il condominio deve permettere l'evenuale accesso altetto per permettere la manuteznzione.

Per quanto riguarda i balconi, invece, non può e non deve rispondere il condominio (non ne ha la competenza) ma casomai il costruttore o, al limite, i singoli proprietari.

 

[1yukiko]

-Dunque..ricapitolando:
- Io sono piombata in questo problema la scorsa settimana perchè
quel galantuomo del venditore del mio appartamento si era scordato
di informarmi di questa piccola questione che potrebbe far abbattere
il mio balcone a nord...E ripensandoci, quel ********, era in malafede
perchè al momento del rogito si è presentato con gli incartamenti
del condomio e poi si è scordato di consegnarmeli..e io manco andavo
ad immaginare che in ballo c'era questa causa che durava da vent'anni.

E adesso, dopo la spiega di Elebar capisco che duri da cosi' tanto tempo
a causa del pasticcione dell'azzeccagarbugli di un'avvocato, conviene
solo a lui. Con tutte le argomentazioni avremmo stravinto, tempo e
tempo fa..Ma non vuole che la faccenda si chiuda, perchè fino a che
pende, rende..
Sono :burningma perchè questo non fa l'interesse del condominio
e men che meno il mio.
A meno che, come sospetto, l'impresa costruttrice non abbia fatto
le cose come si deve e non abbia fatto firmare, al proprietario della
villetta, la famosa clausola sul rogito che la liberava da future pretese.

L'altra sera l'avvocato ha sottoposto le due alternative, proseguire
con la causa, o arrivare ad una transazione..
Proseguire con la causa significa avere, su tre cose discusse, due
a nostro favore: cornicioni e canna fumaria..ed una possibile a torto
( i balconi dal terzo piano in su ).
Arrivare ad una transazione significa chiudere la faccenda e tenerci
a vita la manutenzione della canna fumaria della villetta.
Io sono contraria ad entrambe le soluzioni...e l'ho espresso in
assemblea. La maggioranza ha votato a favore, per proseguire
la causa, ma se la causa viene persa ( e con questo avvocato
la perderemo di sicuro ) cosa devo fare, demolire il balcone? :confuso:

Intanto, pensavo di chiedere gli atti della causa in corso
all'amministratore del condominio e leggermeli.
Visto che ognuno fa il cuo interesse, le spese legali della causa
ricadono su tutto il condominio ( che ha deciso di andare avanti )
paghino loro l'avvocato pasticcione, e se arriverà una decisione
a mio sfavore? Sarà troppo tardi per intervenire individualmente?
Io penso che di pasticci ne sia già stati fatti troppi..

Ho appena finito di ristrutturare, andare anche a pagare un
legale per una cosa che mi pare chiara, limpida, cristallina...

 

[elebar]

...
L'altra sera l'avvocato ha sottoposto le due alternative, proseguire
con la causa, o arrivare ad una transazione..
Proseguire con la causa significa avere, su tre cose discusse, due
a nostro favore: cornicioni e canna fumaria..ed una possibile a torto
( i balconi dal terzo piano in su ).
Arrivare ad una transazione significa chiudere la faccenda e tenerci
a vita la manutenzione della canna fumaria della villetta.
Io sono contraria ad entrambe le soluzioni...e l'ho espresso in
assemblea. La maggioranza ha votato a favore, per proseguire
la causa, ma se la causa viene persa ( e con questo avvocato
la perderemo di sicuro ) cosa devo fare, demolire il balcone?
...

Francamente non vedo la convenienza PER VOI a cercare la transazione; cosa significa "tenerci
a vita la manutenzione della canna fumaria", che le spese sono a vostro carico? Non che sia una spesa rilevante, ma non si capisce perchè il condominio debba volontariamente accollarsi la manutenzione di un impianto privato relativo al fabbricato adiacente!
Per i balconi, l'assemblea non ha competenza e non potrebbe fare una transazione "contrattando" su questi che sono proprietà privata.

Forse si scende troppo nel "legalese" ma non sono neanche sicura che, se per assurdo il tizio della villetta vincesse la causa, il Giudice potrebbe sentenziare l'abbattimento dei balconi, i quali sono appunto proprietà privata e non del condominio. Quindi secondo me il Giudice direbbe al tizio: tu hai ragione ma non puoi pretendere l'abbattimento dei balconi dal condominio che è il soggetto a cui hai fatto causa, devi chiederlo a ciascun proprietario, il che significa ricominciare una causa DA CAPO contro i vari proprietari!

Comunque, capisco che ti scocci, ma se fossi in te io mi rivolgerei ad un MIO avvocato di fiducia (specializzato in condominio) per capire come stanno veramente le cose e cosa fare, eventualmente anche dissociandoti (se ne hai la possibilità) ex art. 1132 C.C. dalla lite del condominio (preparandoti all'eventualità di resistere ad una causa "privata"), ed eventualmente capire se ci sono gli estremi per chiedere i danni a chi ti ha venduto la casa.

 

[1yukiko]

Grazie mille Elebar, sei stata chiarissima!

 

[marco.enne]

Francamente non vedo la convenienza PER VOI a cercare la transazione; cosa significa "tenerci
a vita la manutenzione della canna fumaria", che le spese sono a vostro carico? Non che sia una spesa rilevante, ma non si capisce perchè il condominio debba volontariamente accollarsi la manutenzione di un impianto privato relativo al fabbricato adiacente!
Per i balconi, l'assemblea non ha competenza e non potrebbe fare una transazione "contrattando" su questi che sono proprietà privata.

Forse si scende troppo nel "legalese" ma non sono neanche sicura che, se per assurdo il tizio della villetta vincesse la causa, il Giudice potrebbe sentenziare l'abbattimento dei balconi, i quali sono appunto proprietà privata e non del condominio. Quindi secondo me il Giudice direbbe al tizio: tu hai ragione ma non puoi pretendere l'abbattimento dei balconi dal condominio che è il soggetto a cui hai fatto causa, devi chiederlo a ciascun proprietario, il che significa ricominciare una causa DA CAPO contro i vari proprietari!

Comunque, capisco che ti scocci, ma se fossi in te io mi rivolgerei ad un MIO avvocato di fiducia (specializzato in condominio) per capire come stanno veramente le cose e cosa fare, eventualmente anche dissociandoti (se ne hai la possibilità) ex art. 1132 C.C. dalla lite del condominio (preparandoti all'eventualità di resistere ad una causa "privata"), ed eventualmente capire se ci sono gli estremi per chiedere i danni a chi ti ha venduto la casa.

elaborando le cose sino a qui dette e premettendo che se la causa è in corso da ventanni il famoso "usocapione" è interrotto nel momento in cui si è entrati in tribunale .......e per queste cause civili non vi è prescrizione.
ciò detto tre punti sono importanti
il primo è che ormai sono decaduti i termini per dissociarsi dalla causa condominiale......si sarebbe dovuto intervenire entro 30 gg dal momento in cui ne sei venuta a conoscenza per la legge "quando hai stipulato il contratto di acquisto ,a tal proposito che fosse tutto "predisposto" ,non solo dal venditore (che ci starebbe anche dato che ne aveva l'interesse) ma strano che il notaio non ti abbia avvisato della "grana" (quello era un suo obbligo) questo per dire che il momento in cui tu "saresti" stata informata ,per la legge ,è la stipula dell'acquisto......provare il contrario sarà molto molto difficile.
ora puoi solo dissociarti e impugnare autonomamente le ultime decisioni assembleari e relativo verbale;

strano che l'avvocato non abbia prodotto l'incartamento delle udienze essendoci l'obbligo di allegarle all'ordine del giorno"dice la legge "onde permettere in tempi ragionevoli la giusta ed uguale informazione ad ognuno dei condomini" allegandolo alla convocazione d'assemblea
se ciò non è stato è possibile rendere nulla l'assemblea non essendo stata convocata secondo legge.

"ammettendo" che il giudice definisca i balconi "non regolari" e che tu venga ritenuta responsabile
molto probabilmente sentenzierà (per questo ci sono parametri calcolatori precisi) che venga risarcito il proprietario della villetta per aver dovuto acquisire una servitù aggiuntiva ( l'affaccio) ma difficilmente sentenzierà l'abbattimento dei balconi che in virtù delle stesse leggi aggiudicherebbero a te lo stesso tipo di risarcimento per una restrizione della tua proprietà privata e la differenza di valore cagionata al tuo appartamento per l'assenza di un affaccio vivibile....... da richiedere al costruttore ......

giustamente elebar ti ripete e fa notare "cambia avvocato"
già mi sembra molto "strana" quella proposta di transazione.........:confuso:

 

[1yukiko]

Marco, mi sono letta e riletta i tuoi post e ci ho
capito poco, nei primi dici una cosa, poi negli
ultimi un'altra..mi viene piu' ansia di quanto già
non abbia per questa storia assurda.

I miei colleghi condomini hanno saputo molte
delle informazioni durante l'ultima assemblea
la settimana scorsa, pertanto io conteggio i
30 giorni a partire da quella, e da quando se no?
Se nessuno aveva le due "alternative", prima?

Anche il mio notaio, a tempo del rogito non ne sapeva
nulla, e come faceva? Una causa in corso e neppure
conclusa non è visibile da nessuna parte, mica è
un'ipoteca . O si, e si come? Spiegamelo perchè
tecnicamente non so come poteva esserne al corrente.
Sono io che mi sarei dovuta informare, e non mi
dovevo limitare ai documenti allegati ai verbali di
assemblea degli ultimi vent'anni di condominio,.
ma avrei dovuto contattare l'avvocato, posto che lo scorso
anno fosse al corrente delle stesse informazioni che ci ha
fornito ora..e posto che fosse lo stesso,
cosa che è tutta da vedere, perchè puo' anche
darsi che il legale sia cambiato strada facendo..

Ora sto recuperando la documentazione di verbali
precedenti da altri condomini..per vedere se c'erano
degli atti relativi alla causa.. Il legale sarà rimasto lo
stesso in tutti questi anni ?
Portero' tutto al mio avvocato, poi vediamo..

 

[marco.enne]

Marco, mi sono letta e riletta i tuoi post e ci ho
capito poco, nei primi dici una cosa, poi negli
ultimi un'altra..mi viene piu' ansia di quanto già
non abbia per questa storia assurda.

I miei colleghi condomini hanno saputo molte
delle informazioni durante l'ultima assemblea
la settimana scorsa, pertanto io conteggio i
30 giorni a partire da quella, e da quando se no?
Se nessuno aveva le due "alternative", prima?

Anche il mio notaio, a tempo del rogito non ne sapeva
nulla, e come faceva? Una causa in corso e neppure
conclusa non è visibile da nessuna parte, mica è
un'ipoteca . O si, e si come? Spiegamelo perchè
tecnicamente non so come poteva esserne al corrente.
Sono io che mi sarei dovuta informare, e non mi
dovevo limitare ai documenti allegati ai verbali di
assemblea degli ultimi vent'anni di condominio,.
ma avrei dovuto contattare l'avvocato, posto che lo scorso
anno fosse al corrente delle stesse informazioni che ci ha
fornito ora..e posto che fosse lo stesso,
cosa che è tutta da vedere, perchè puo' anche
darsi che il legale sia cambiato strada facendo..

Ora sto recuperando la documentazione di verbali
precedenti da altri condomini..per vedere se c'erano
degli atti relativi alla causa.. Il legale sarà rimasto lo
stesso in tutti questi anni ?
Portero' tutto al mio avvocato, poi vediamo..

io non mi sono contraddetto tra i primi e gli ultimi post......ma tu aggiungendo delle notizie hai fatto "aggiustare il tiro"
con la legge qualsiasi "sfumatura " o "non detto" cambia sensibilmente i giudizi .............comunque

riassuntino

nella causa per i balconi e l'affaccio , il condominio non c'entra niente ," la villetta" se la deve vedere per tutto con il costruttore( per le modifiche in corso di costruzione del palazzo) / eventuale venditore (se diverso dal costruttore) ,non può chiedervi danni risarcimenti ne a voi ne al condominio

nessuno potrà chiedere l'abbattimento di una parte della vostra proprietà (balconi o altro ) ne prendere decisioni in merito (men che meno il condominio ed ogni decisione presa o deliberata in merito è di legge nulla) e non lo farà nemmeno il giudice (l'unico abilitato al giudizio e alle eventuale decisioni) se eventualmente si decidesse in merito alla ragione della villetta si sentenzierà un risarcimento da parte del costruttore e la villetta si dovrà tenere una servitù acquisita (se, ma dubito ,non penso che il costruttore sia stato così "cretino" da non salvaguardarsi e la villetta si prenderà il torto)

la canna fumaria tutta /la manutenzione e relative la spese /eventuali danni di umidità per cattiva manutenzione/ od altri qualsiasi problematiche connesse spettano al "proprietario della canna fumaria" cioè chi la usa e a cui serve ........la villetta (per legge) non e mai al condominio ......

se nella "preventiva convocazione di assemblea" non sono stati allegati TUTTI i documenti relativi agli argomenti all'ordine del giorno
o se gli argomenti discussi non erano stati inseriti all'ordine del giorno (sia in convocazione sia in assemblea ) le delibere (decisioni) che li riguardano sono nulle / se la documentazione è incompleta o peggio assente nella convocazione "preventiva ed obbligatoria" o se la convocazione così incompleta non viene spedita ai condomini in tempi "gongrui e necessari" , viene meno il legale ed obbligatorio diritto all'informazione e quindi alla possibilità di un giusto ponderato voto .....le assemblee sono NULLE ed impugnabili davanti al giudice
spedisci una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno all'amministratore e impugna le delibere assembleari e dissociati dall'aspetto legale
(30 gg dall'assemblea se presente con voto negativo/30 gg dalla notifica del verbale se eri assente /ecc.... un avvocato lo sa....ed è molto meglio sia un' avvocato a farlo )
prosegui da sola almeno se devi spendere dei soldi saranno spesi bene con il "tuo avvocato" e non sperperati con l'avvocato e il condominio

........vedrai che le cose scritte ti faranno comodo :Saluto:
scusami se sono monotono e legalese (tra l'altro ho promesso di cercare di migliorare ed essere più chiaro datemi un po' di tempo:embarrass)

 

[elebar]

-Dunque..ricapitolando:
- Io sono piombata in questo problema la scorsa settimana perchè
quel galantuomo del venditore del mio appartamento si era scordato
di informarmi di questa piccola questione che potrebbe far abbattere
il mio balcone a nord......

...
Portero' tutto al mio avvocato, poi vediamo..

Allora, spulciando spulciando ho trovato una sentenza interessante, portala al TUO avvocato e parlane con lui: praticamente TU con la causa in corso non c'entri NIENTE, l'interessato (anche al pagamento di eventuali spese legali) resta il VECCHIO proprietario:


Le spese di risarcimento e di giudizio per una causa che ha visto soccombere il condominio spettano a chi era proprietario al momento in cui la lite era insorta.
Poiché l'obbligo di ciascun condomino di contribuire alle spese di conservazione delle parti comuni insorge nel momento in cui si rende necessario provvedere all'esecuzione dei lavori necessari, e non quando il debito viene determinato in concreto, in caso di sentenza di condanna pronunziata nei confronti del condominio per inosservanza dell'obbligo di conservazione delle cose comuni, il condomino creditore che intenda agire in executivis contro il singolo partecipante al condominio per il recupero del proprio credito, deve rivolgere la propria pretesa, sia per il credito principale, che per credito relativo alle spese processuali, contro chi rivestiva la qualità di condomino al momento in cui l'obbligo di conservazione è insorto, e non contro colui che tale qualità riveste nel momento in cui il debito viene giudizialmente determinato.
Cassazione Civile, sentenza n. 12013 del 1/07/2004

(Questa è la massima, serve QUI c'è l'intero dispositivo della sentenza)

Quindi io farei mandare quanto prima dall'avvocato (la carta intestata "Studio Legale" fa sempre il suo effetto! ) una bella raccomandata all'amministratore dicendogli che tu con la causa in corso contro il condominio non c'entri niente; per quanto riguarda il tuo balcone, come detto la causa deve essere fatta personalmente contro di te, cosa che per il momento non è; se e quando ne riparliamo! k07:
Nel frattempo non pagare spese legali relative a questa faccenda.

 

[1yukiko]

Allora, spulciando spulciando ho trovato una sentenza interessante, portala al TUO avvocato e parlane con lui: praticamente TU con la causa in corso non c'entri NIENTE, l'interessato (anche al pagamento di eventuali spese legali) resta il VECCHIO proprietario:


Le spese di risarcimento e di giudizio per una causa che ha visto soccombere il condominio spettano a chi era proprietario al momento in cui la lite era insorta.
Poiché l'obbligo di ciascun condomino di contribuire alle spese di conservazione delle parti comuni insorge nel momento in cui si rende necessario provvedere all'esecuzione dei lavori necessari, e non quando il debito viene determinato in concreto, in caso di sentenza di condanna pronunziata nei confronti del condominio per inosservanza dell'obbligo di conservazione delle cose comuni, il condomino creditore che intenda agire in executivis contro il singolo partecipante al condominio per il recupero del proprio credito, deve rivolgere la propria pretesa, sia per il credito principale, che per credito relativo alle spese processuali, contro chi rivestiva la qualità di condomino al momento in cui l'obbligo di conservazione è insorto, e non contro colui che tale qualità riveste nel momento in cui il debito viene giudizialmente determinato.
Cassazione Civile, sentenza n. 12013 del 1/07/2004

(Questa è la massima, serve QUI c'è l'intero dispositivo della sentenza)

Quindi io farei mandare quanto prima dall'avvocato (la carta intestata "Studio Legale" fa sempre il suo effetto! ) una bella raccomandata all'amministratore dicendogli che tu con la causa in corso contro il condominio non c'entri niente; per quanto riguarda il tuo balcone, come detto la causa deve essere fatta personalmente contro di te, cosa che per il momento non è; se e quando ne riparliamo! k07:
Nel frattempo non pagare spese legali relative a questa faccenda.

Questa si che è una bella notizia!! Non so davvero come ringraziarti!
Giovedi' ritiro le fotocopie dei vecchi verbali dall'amministratore...e
poi mi vedro' con il mio legale..