Terreno agricolo non edificabile con annesso

[toffeemuschio]

Salve a tutti,

ho bisogno di alcuni consigli su un acquisto di un terreno agricolo non edificabile (edificabile : non me lo posso permettere) con annesso, il mio sogno è di andarci a stare per il w.e. ogni tanto.

Ho già visto molti annunci di vendita online e ho già capito qual'è la zona dove posso permettermi di realizzare questo sogno.

Ho già visto alcuni terreni, sia con agenzia ed altri grazie ad un contadino in pensione nativo del luogo dove conosce diverse persone che hanno terreni e che vogliono vendere la loro terra soprattutto per avanzamento di eta' e disinteresse dei propri figli.

Vorrei alcune dritte:

- quanto costa in linea generale un terreno non edificabile al mq ?

- quanto costa generalmente al mq un annesso agricolo ?

- un annesso catalogato c2 - classe 1 consistenza di 19 mq (deposito-magazzino) , è fattibile fare cambiamento d'uso ?non intendo fare un cambio di residenza, per intenderci se è possibile dormirci per il w.e. evitando sanzioni.
- gli annessi che ho visto, sono sprovvisti del bagno, è fattibile far richiesta per poterlo fare ? se si, i tempi tecnici sono lunghi ed onerosi ?
- è fattibile fare richiesta di ampliamento dell'annesso ?
- dove posso sapere se posso recintare il terreno ? scaricando il regolamento edilizio del luogo di appartenenza ?

- in tutti i terreni, ho visto che vi è solo il pozzo d'acqua e predisposizione per allacci, ma non c'è nè allaccio per l'acqua corrente nè quella energetica, visto i costi , quanto potrei calcolare come spesa ?
perchè se tra l'uno e l'altro mi ci vuole dai 5/7000 mila euro , potrei detrarlo dalla mia proposta di acquisto - quindi ne devo tenere conto.

- le spese notarili mediamente sono sui 3000 euro ?
- tasse sul terreno a quanto ammontano nella media ?

- mi hanno consigliato anche eventualmente, se non volessi pagare le utenze, di realizzare un generatore, condividete questo consiglio ?

- ha più valore un terreno catalogato come uliveto o fruttifero o seminativo ?

- ho richiesto una mappa castale di uno dei terreni che ho visto, mi hanno detto che esso è diviso in 6 particelle di cui in una c'era un relitto stradale (???) , mi hanno spiegato che prima ci passava una strada, ma di questa informazione mi devo preoccupare ?


grazie infinite a chi risponde ...

 

[marco.enne]

cavolo toffee quante domande....
a tutte io non so rispondere a qualcuna da esperienza passata qualcosa sono venuto a sapere....

-- i capanni/depositi non possono /non devono avere nessun tipo di allacciamento, ne corrente, ne acqua, ne gas, ne fognature (.....magazzini , non saprei, ma credo abbiano altre regolamentazioni e perciò rientrano nelle opere edili )
non possono quindi avere neanche un bagno .
modificare una sola cosa di queste ( esempio il bagno e relative fognature o smaltimento liquami) li fa rientrare in "costruzioni edili" parificandoli a tassazioni e leggi relative. le normative di legge impongono altri obblighi per farli rientrare in esenzioni di vario genere..... ma in presenza anche di una sola trasgressione, il tutto, viene parificato, tassato e sanzionato come "costruzione edile"
va anche da sè che in assenza di allacciamenti (uno o più poco importa) tali annessi sono considerati "non agibili/non abitabili" ...
come va sè che per fare/avere un cambio di destinazione d'uso si debba fornire tale "annesso" di caratteristiche, appunto, incompatibili con la pura e semplice normativa che di legge regola la stessa definizione di "annesso o capanno" ..... andrebbe anche aggiunta tutta la normativa vigente su come viene definito dalla legge il "soggiorno breve" in spazi non idonei (ad esempio, è possibile soggiornare in tenda o in camper per più ore o giorni ma solo in presenza di strutture predisposte e che abbiano , quindi, possibilità di fornire servizi minimi ed obbligatori )

-- per la presenza di "un relitto" di strada .... anche qui la cosa potrebbe rivelarsi una complicatezza ...
infatti se tale relitto esiste vuol anche dire che esiste o esisteva una servitù obbligatoria di passaggio a favore di qualcuno.... sarà molto utile quindi informarsi molto bene se e quando tale servitù sia scaduta (servono almeno 20 anni di mancato usofrutto) o se tale servitù sia ancora valida e per chi.....

 

[toffeemuschio]

grazie marco

mi hai dato diverse informazioni importanti...

attendo se qualcuno riesce a darmi le altre info su gli altri quesiti che marco non mi ha potuto fornire - grazie mille davvero !!

 

[njnye]

- un annesso catalogato c2 - classe 1 consistenza di 19 mq (deposito-magazzino) , è fattibile fare cambiamento d'uso ?non intendo fare un cambio di residenza, per intenderci se è possibile dormirci per il w.e. evitando sanzioni.
- gli annessi che ho visto, sono sprovvisti del bagno, è fattibile far richiesta per poterlo fare ? se si, i tempi tecnici sono lunghi ed onerosi ?
- è fattibile fare richiesta di ampliamento dell'annesso ?

Il cambiamento d'uso dipende dalla destinazione finale che si vuole dare. Ci sono questioni urbanistiche e di salubrità da prendere in considerazione. In un magazzino non puoi dormire perché non è prevista la permanenza di persone, fattibile in residenziale oppure in laboratorio (C3). Per passare a c3 ti cambia la rendita catastale, devi pagare gli oneri e paghi più tasse ma ci sono normative meno stringenti rispetto al residenziale.
Il bagno salvo che non sia impedito dalla classe è fattibile, ma devi affidare la scia a un geometra e ci sono ovviamente delle spese.

 

[marco.enne]

andrebbe anche aggiunta un altra risposta (quella al primo punto/quesito.....ossia quanto costa un terreno "non edificabile") .....
moooolto complicato definirne un costo una volta si sarebbe risposto definendo tale costo in base ad una zona "tal dei tali" alla posizione "tal'altra"....
ora invece ci sono complicatezze non da poco ....ad esempio basti ricordare i moltissimi servizi di "Striscia la notizia" sui termini considerati come "base di calcolo " rifilati/propinati" dall'Agenzia delle Entrate.
rimanendo non tanto distanti da questa cruda realtà .... ormai anche la zona e la destinazione d'uso parrebbero delle inutili discriminanti ....
e a questo aggiungerei che legislativamente vi sarebbe già una descriminante non da poco ovvero quella determinata dalla definizione del terreno da te data (presumendo che tu , toffee, ne abbia già in mente e adocchiato uno in specifico).... infatti vi è differenza tra l'essere definito "agricolo"/ naturalistico ecc ecc e "non edificabile" .... infatti la determinazione "non edificabile" di per se lo indica "genericamente" tale al momento ma non esclude possa essere edificabile in futuro...ad esempio per sopravvenuto cambiamento del piano regolatore/urbanistico del comune o della regione di competenza......e questa cosa ne modifica il valore di stima.

per carità anche alcuni degli altri tipi lo potrebbero essere ma avendo già una destinazione precisa per il loro cambiamento ci si deve scontrare con trafile obblighi e vincoli precisi e a volte quasi insormontabili in ogni caso molte volte "pesanti"in termini di richieste autorizzzative che spaziano dai vincoli paesaggistici/idrogeolocici naturalistici a quelli prettamente ed esclusivamente tecnici /comunali, di progettazione in genere ecc ecc

credo che digitando nel web ricerche impostate come "definizione di terreno non edificabile" e con pazienza leggendo la marea di link e PDF che ti appariranno.....potresti avere praticamente tutte le risposte che stai cercando.....sia tecniche che legali...... io non saprei aiutarti di più di così....

 

[Crimson king]

Si. Attenzione al prezzo dell'immobile se non coerente con quelle della zona si rischia sanzioni. Fanno paragoni che non stanno ne in cielo ne in terra con cose che stanno si nello stesso comune ma a chilometri di distanza senza valutare appunto ne le condizioni intrinseche e estrinseche dell'immobile della zona interessata.